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アパートを購入された方

  • 投稿者:アパート購入
  • 投稿日時:2017/01/08 16:22
  • エリア:
二~三年後に1bもしくは2bのアパートを購入したいと思っています。
みなさんは不動産業者を通して買われましたか。
その場合、どkの不動産屋が良かったでしょうか。

また不動産業者を通さずに購入された方がいますでしょうか。
たとえば友人や知人から直接買われましたとか。。


Re:アパートを購入された方















Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:アパート購入
  • 投稿日時:01/23 20:34
        
               お父さんさん

私もあまりにレントが高くなっているので、いっそ買ってしまった方が良いのでは。。
と探し始めましたが、みなさんからのレスを読んでいるうちに
売る時のことなどを考えるとやはりこんなに高値の時に買うのは得策ではないと思うようになりました。
しばらくの間マーケットの様子をみることにしています。

ただ、今でもたまに条件もそれほど悪くはないのに比較的価格の安い物件を見つるのですが、
オーナーが急いで売りたい理由があったり、訳あり物件(事件や殺意事件などがあった物件)なのかとも思ってみています。

引き続きたまにネットで物色したいと思います。


               Emptynesterさん

今回も丁寧なレスありがとうございます。

CoopでBoadの指定する値段よりも高くは売れないとは聞いたことがありますが、
低すぎてもリーマンショックの時のような市況下ではダメな場合もあるんですね。

理由もなるほどと理解できました。







Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:Emptynester
  • 投稿日時:01/22 22:08
アパート購入さん、ご理解の通りです。書き方が悪くてごめんなさい。彼は、その時は売るのを諦め、暫く賃貸に出していました。
売却額は他のオーナー達にとっては、自分の資産価値につながるからでしょうね。でも、リーマンショック後のようにかなりマーケットが冷え込んだ時以外ではあまりない話だと思います。うちのビルでは、potential buyerのfinanceさえしっかりしていれば却下すること自体がほぼないらしいので。

LA等の西海岸にはcoopがないので、ある意味不動産購入はもっと大変だと思います。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:お父さん
  • 投稿日時:01/22 19:24
俺、もう諦め状態です。子供が大きくなったので2BRを探していますが、どこも高い。
賃貸だと高過ぎる、それなら買ってしまえ!・・・無理ですわ。治安とか学区を優先すると物件価格は安くて40万ドル、50万ドル以上、築50年以上。LAとか、どうなんですかね?

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:アパート購入
  • 投稿日時:01/19 21:06
レスの返信が遅くなってすみませんでした。
なんとかアパートの価格が下がればいいなぁと思いつつ、
まだたまにネットで物件の検索しています。


            たったの?さん

Queensは住み心地が良さそうですね。
大まかで結構なのでどの辺りにお住まいか教えていただけますでしょうか。


            Emptynesterさん


今回も有益な情報ありがとうございます。
入居時にBoardの審査が厳しくて。。とは聞いたことが多々ありますが、
売り値に関しても厳しいところがあるんですね。

すみません、確認されてほしいのですが、
”売却価格がboardの思う価格レンジに届かない場合、売却が承認されない事があります。”
とのことですが、Emptynesterさんの友人の売り値がBoardの許す売り値よりも安かったのでBoardから売却の許可が出なかったという解釈でよかったでしょうか。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:たったの?
  • 投稿日時:01/18 13:58
Emptynesterさん、
わざわざお返事どうも有り難うございます。
今もクイーンズで納得&正直安心しました。
というのも私たちも子供が巣立つまではこのまま今の家ですがその後ダウンサイズするにもクイーンズより住みやすい場所なんてあるかなあ、なんて思っていたので。
もともとアメリカはマンハッタンとクイーンズしか住んだことがなくて(マサチューセッツに短期ではありますが)老後の住処を色々考えることもあるので、そのままクイーンズという方がいらっしゃるのは心強いです。
でも正直クイーンズ内のコンドは高すぎるかなあとも思います。でもCoopは制限も色々あって老後はどうなのかなあ、かといって老後にレントもなんかしっくりこないし。一軒家は確かにメンテナンスが大変ですが住み心地は良いですよね。まだしばらく時間があるのでゆっくり考えてみます。

>過去形で書いてしまっていましたが、今もクイーンズです。クイーンズ内でのダウンサイジングです。ちょこちょこそういう方いらっしゃいます。歳いってから家の維持は大変なので。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:Emptynester
  • 投稿日時:01/18 12:11
たったの?さん

過去形で書いてしまっていましたが、今もクイーンズです。クイーンズ内でのダウンサイジングです。ちょこちょこそういう方いらっしゃいます。
歳いってから家の維持は大変なので。

アパート購入さん

COOPの欠点を思い出したので書いておきます。
自分が売りたいときに売却価格がboardの思う価格レンジに届かない場合、売却が承認されない事があります。ビルのBoardによりますが、実際にそういう話を知人から聞きました。リーマンショック後に売ろうとした彼は自分のビルのboardにはっきりと言われたそうです。
全てのcoopがそうとは思いませんが、そういうcoopもあるということです。でも、boardの承認がないと入居できないというのは利点でもあります。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:たったの?
  • 投稿日時:01/17 21:25
>一部クイーンズの不動産の価値の上がり具合は異常ですよね。うちもクイーンズに住んでいましたが、売った家は今も上昇中で、今は1mを軽く越えています。早くに売りすぎました。。。

Coopで20年前の4倍が普通とは、なるほどそうかもしれないですね。クイーンズのお家を売られて今はどこに住まれているのか気になります。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:Emptynester
  • 投稿日時:01/17 19:16
20年前と比べて4倍にはなっているんだから、そんなものでは?
NY TIMESのReal Estate欄の記事を時々読みますが、マンハッタンとはいえ、西の北のほう(GWBに行く辺り?, inwoodでしたっけ?)はかなり安くて、治安も今はそこそこなのだそうですよ。あと端のほう。
それに、COOPは一軒家やコンドと比べ、上昇度合いは緩やかです。その代わり、リーマン後の下落するときの度合いも緩やかでした。

一部クイーンズの不動産の価値の上がり具合は異常ですよね。うちもクイーンズに住んでいましたが、売った家は今も上昇中で、今は1mを軽く越えています。早くに売りすぎました。。。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:たったの?
  • 投稿日時:01/17 13:38
>私は22年前の95年に2ベッドを約15万ドル弱でマンハッタンに購入しました。1ドルが81円という最安値時に日本からの送金で全額払いましたが、1200万円ほどでした。今では60万ドルです。

20年以上前にマンハッタンで購入した2BRが今たったの60万ドルですか??ちょっとびっくりしました。勿論Coopですよね?60万ドル台でマンハッタンで2BRがあるとは夢にも思ってませんでした。ハーレムとかでも勿論ないですよね?
めっちゃ小さいぼろぼろのビルのウォークアップ4階とかでしょうか??

うちは15年前に約20万ドルで購入したクイーンズの一軒家が今1M弱です。クイーンズでもこの上昇率なのでマンハッタンではそれはそれはすごい上昇率だろうなあ、と勝手に思い込んでいたというのもありますが。。
あとは知人が同じく16年くらい前に購入したマンハッタンの高級コンド当時1Mが今では4Mになってます。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:アパート購入
  • 投稿日時:01/12 23:16
今日も貴重な体験談の投稿ありがとうございます。


   家を買いましたさん

以前いただいた元不動産会社勤務さんとEmptynester さんなどからの投稿を読んで、
買い手側はエージャントさんへの支払いは少ない(もしくはほとんどない)のだと認識していましたが、
家を買いましたさんの購入時の具体的な体験談で納得しました。
多少の違いはあっても、やはり売り手側がエージャントの支払いは大きな負担になるんですね。

同感です。
本当に日本語で対応してくれるやり手のエージャントさんがいたらありがたいですよね。


    Karinさん

今回も投稿ありがとうございます。
以前ふた物件購入と書いてありましたが、Pre WarのCoopと新築のCondoだったんですね。

たしかに、Pre WarのCoopは建築当初の施工が今どきの新築のCondoよりもしっかりしているように見うけられます。
また知り合いの話なんですが、その方は新築のCoopをそれとは知らずに買い、購入後に外壁と内装壁の間に断熱材が入っていなかったことが判り他の住人たちと共に集団訴訟していますがもう何年も経つのに未だ解決していないようです。

それから、やはり将来の物件価値を考えると治安、学校区、交通の便、間取り、施工状況などなど良いところでなければ今の高騰価格とは釣り合わないですよね。

ただ、そうなれば元々高値の物件になるため、全く買える見込みがなくなってしまいます。
また、売却時にFSBOでない限り6%程度のコミッションが必要なため、
少なくともその分が売却時に価格上昇していなければ。。とのご指摘ごもっともだと思いました。
具体的なコミッションの%も知りませんでしたので、これから買うか借り続けるかの判断材料として
とても参考になります。


皆さんのご親切なご意見、貴重な体験談から将来の売却を見越す物件を買うのならば、
今の市況が続く限り、私の財政状況ではそもそも無謀だと思い始めました。。








Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:Karin
  • 投稿日時:01/12 11:33
私の購入したのはPre WarのCoopと新築のCondoです。今は賃貸にすんでいます。

Coopは長い歴史があるため、メンテナンスは高い物の、ビル自体はしっかりしていますし、価値もどんどんあがります。一方で、私の購入したCondoは問題大有りで、購入後5年経ってもまだ不具合があります。アセスメントもアメニティーカットも訴訟もあり、辟易しています。(物件価値はあがっていますが。)

ただ、もう頂点さんもおっしゃっている通り、物件価値があがる事を見込まない限り月のキャッシュフローの面でお得というような事はないでしょう。トピ主さんは半額も頭金に入れるご予定のようですが、何かのときの貯金も頭金に加えて蓄えておく必要あり、個人的には貯金がどんだけ必要なのか、とため息が出そうです。

それから、立地条件の良くない所での小さいアパート購入は、大きな価格上昇が見込めないというEmptynesterさんの指摘に同意します。売る時にはFSBOでない限り6%程度のコミッションを払わないといけないので、その分は上昇しないと損する事になります。マンハッタンに近い所なら6%位すぐあがりますが。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:家を買いました
  • 投稿日時:01/12 1:14
買い手側はエージェントにお金を支払う必要はないのでは? 売る側のオーナーさんが、両方のエージェントに売却価格の数%を家の引き渡しの日に時に渡すと思います。私はそうでした。

日本語の話せる日系で、やり手のエージェントがいると最高だと思います。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:アパート購入
  • 投稿日時:01/11 23:34
     
   Emptynesterさん


今回もとても参考になる投稿ありがとうございます。

コープの場合は固定資産税がメンテナンスフィーに含まれているということすら知りませんでした。


アパートの設備の修繕に関してですが、
私が見聞きしたことがないだけかもしれないので間違えていたらお許し下さい。

大掛かりな繕工事、例えば古い鉄の水道配管などをすっかり交換した工事などを聞いたことがありません。
たしか古い鉄管は入れ替えなければいけなかったかと。。
すいません、日本の情報と混同しているかもしれません。
こちらのブリックやメーソンリー建築では日本の古いマンション以上に配管、設備工事は難しいのかと思っています。

ただ、Prewarのアパートでも日本の売り値よりも値崩れが少ないように感じています。
こちらの人は配管が古いとかあまり気にしていないのかとも思っていた次第です。
この件は今週末でもリサーチしてみたいと思います。

それから、多少交通の不便な場所とは
例えば最寄りの地下鉄の駅からは徒歩10分ほどだったとしてもローカル線の駅のため
マンハッタン中心部までは時間がかかってしまうなどです。
売りに出すときにはご指摘通り、値落ち要素になるとは思います。

若くて体力があったらTwo-FareAreaも候補に考えたのでしょうが、
残念ながら今では無理のようです。



Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:Emptynester
  • 投稿日時:01/11 17:11
賃貸か購入かを数字だけでどちらが得かを知りたいなら、幾らでもそういうサイトはあると思います。確か、nytimesにもありますよ、見かけた事がある。ただ、数字だけではない利点もありますよね。購入すると、壁の色やキッチンバスルーム等、自分の好きなスタイルにできますから。

水道やガスのパイプですが、さすがに問題が出てくれば修繕とかしていると思います。だからprewarのcoopはメンテナンスも高めです。coopに十分な資金がなければ、プロジェクト毎にアセスメントを課したりメンテナンスを上げてきます。何もなくてもメンテナンスは毎年物価上昇分くらいはあげてきます。なお、coopの場合、固定資産税はメンテナンスフィーに含まれています。

ひとつ気になったのですが、交通の不便なエリアで小さめの物件って、売りにくくないですか? それくらいの大きさって、独身かリタイアしたご老人が住むので、交通の便が良いところのほうが売りやすいような。不便っていうのがどの程度かによりますが。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:アパート購入
  • 投稿日時:01/11 13:53
昨夜PCの不具合でメッセージが読めませんでしたが、
親身なご意見を寄せていただきありがとうございます。


   もう頂点さん 元不動産会社勤務さん

買わずに借りていた方が良いとの具体的なご意見ありがとうございます。

今のところ住む目的で投資目的ではないのですが、
将来(特に老後)は日本へ帰ることも選択肢のひとつにあるので、
そうなった場合は正直損はしたくないと思っています。

探している場所は多少交通の便などで不便なところです。
ただ治安は良いところと思っていますで、
かなり安い価格の小さな物件(700SQFT以下)を探していて、
支払い方法は半分以上(できればほぼ全額)を現金で考えています。

物件の価格はもとよりメインテナンスフィーやプロパティータックスを検討しつつ、
買うか借りるかのところからまた考えてみます。



    横からさん

以前知り合いがNYTの部屋を貸したい大家さんの広告をみてお得な物件を借りていました。
アパートを売りたい方の情報も探してみたいと思います。

直接取引でも弁護士は必要だと思います。
4年ほど前にコープを買われた方がいてお願いした弁護士さんが経験豊富で
頼りになる良い方だったと言っていました。


Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:横から
  • 投稿日時:01/10 22:18
ちなみに新聞はNewYorkTimesでしょうか。

はい、NYTで見つけました。当時は紙が主体媒体だったのですが、
今だとネット版に掲載されているのかな?
NY州は直接取り引きでも、売買契約時には弁護士が立ち会う
必要があります(少くとも私が購入した当時は)。知人の紹介
で安い弁護士につてもらいました。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:元不動産会社勤務
  • 投稿日時:01/10 19:37
もう頂点さんの言われていることがベストなアドバイスだと思います。日本人が購入希望をされないような不便な場所で多少、治安も悪いところであればNYでもまだ安い物件はあります。当たり前ですが。日本人が好むような平均的に安全で便利な場所や物件は日本人が長期住宅ローンを組んでまで購入をしても将来的には旨みが無い状態と言っても良いでしょう。現在の市場から推測をしますと将来的にはマイナスになる可能性が大きいでしょう。私も賃貸をお勧めします。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:もう頂点
  • 投稿日時:01/10 18:05
ここまで高くなってしまうと、買うのは止めたほうが良いんじゃないかな?
もちろんすごく気に入った物件があって、そこに自分が住むのならアリだけど、もう投資にはなりませんよ。
アパートの価格とは別に、メインテナンスフィーやプロパティータックスは一生払い続けないといけないし、ニューヨークはその両方ともに高いので、借りてるほうが安いです。
私は22年前の95年に2ベッドを約15万ドル弱でマンハッタンに購入しました。1ドルが81円という最安値時に日本からの送金で全額払いましたが、1200万円ほどでした。今では60万ドルです。
メインテナンスフィーやプロパティータックスも上がりましたが、安いときに買ってるので損は無く、売却すれば十分な設けが出ます。でも今から買う物件は借りてた方がずっと安いですよ。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:アパート購入
  • 投稿日時:01/10 17:25
Emptynesterさん

詳しい情報ありがとうございます。
今のところCoopの物件を中心に探しています。

たしかに、エージェントや弁護士は知り合いの紹介だと安心ですよね。
心当たりがあるので聞いてみます。

リサーチの件ですがstreeteasyやTruliaで物色していましたが、
coopをcondoと表記している物件が多いとは気が付きませんでした。
以後気を付けてるようにします。

ところで、日本では築30年くらい経つと建物の躯体や水道管の設備などが老朽化して修理が難しいため、
かなり値段が下がりますが、こちらの物件は例えば1960年代以前の物件などのかなり古い物件もたくさん目にします。

以前、NYで多々あったガス漏れ事故など、ガスや水道管の設備などはどうなっているのかなぁと気になっていました。

大規模な修理が必要だったり、古い設備でもこちらの方はあまり気にしないのでしょうか。。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:Emptynester
  • 投稿日時:01/10 13:27
とぴ主さんは、アパートと書いておられますが、コンドもしくはcoopどちらをターゲットにしているのでしょうか?

コンドは増えてきましたが、近年gentrifiedされた地域でなければ、やはりcoopのほうが立地条件の良い場所にたっていることが多いと思います。ターゲットの価格帯も違ってきますし。また、購入の際に必要なプロセスや書類も違ってきますよね。私達は、一軒家からcoopにダウンサイズしましたが、事前に勉強はしていたものの、boardへの提出書類やインタビューの準備にはエージェントを使っていてよかったと思います。
Buyer agentにbuyerがコミッションを払う訳ではないので、使ったほうが便利、と個人的には思います。

それに、エージェントを使わなくても、ny州の場合、不動産取引に弁護士は使わないといけないのでは?英語の法律用語に不安を抱くなら、弁護士に日本語のできる人を使えば良いと思います。でも、アメリカ人でも法律用語不動産用語に疎い人はいくらでもいるから、知人の紹介等で信頼できそうなエージェントなり弁護士を使うのがベストかと。

まずは、streeteasyなりTrulia辺りで物件リサーチからだと思いますが、coopをcondoと表記している物件も多いのでその点注意が必要です。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:アパート購入
  • 投稿日時:01/10 11:50
横からさん

アパート買われた時の体験談がよく伝わりました。

Karinさんのように交渉力も十分あるのなら自分ですべて
やった方がいいですが、ないのなら良い不動産屋さんを探すのも良い方法ですよね。
ただ、不動産屋さんとの相性によるところも大きいでしょうから難儀するかもしれないです。

特にアパートの現オーナーが”as-is”で売りに出されているものは、
交渉が難しいかなとは思っています。

ちなみに新聞はNewYorkTimesでしょうか。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:横から
  • 投稿日時:01/10 0:48
>やはり英語力があったらできたのでしょうね。

英語力は当然ですが、それ以上に交渉力(日本語あるいは
英語を問わずに)があったのでしょうね。日本人同士でも
交渉事に長けている人、それが不得意な人もいますから。
私もずっと以前に新聞で見て直接オーナーから購入しましたが、
やはりブローカーを通せばよかったかなと少々後悔しました。
物件の問題に気づいたけど、ブローカーが立ち会えば、問題点
(転居前に修理を完了してくれと要求)を指摘してくれたかな、
あるい値下げ要求をしてくれやすかったかなと思いました。
売手もそれに気づいていたのでフローカーを経由せずに直接
販売しようとしたのかなあと。まあブローカーがいても、
是が非でも契約完了したいから、「そんな要求出していたら
他人に取られてしまうよ」なんて逆に買うべし的な圧力を
かけられたかも。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:アパート購入
  • 投稿日時:01/10 0:23
Karinさん

2軒もアパートを自分で購入されたなんてすごいですね。

売り手との交渉はもとより弁護士とのやり取りも
やはり英語力があったらできたのでしょうね。

いまのところ、私は物件購入に必要な専門用語や法律用語が
どこまでわかるか見当がつきません。

かなり難しいものでしょうか。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:karin
  • 投稿日時:01/09 17:44
アパートを2軒買いましたが、両方ともブローカーは使いませんでした。なぜなら、オンラインで全て探せるからです。自分の好みと金額内で探す、オープンハウスに足を運ぶ、連絡を取って見に行く、の繰り返しを100回はしましたが。

日本人のブローカーを使おうかと思いましたが、予算以上の物件や、どうしても譲れないといっている条件を曲げてまで無理矢理アポを取られた事が数回あり逆上しました。売り側のブローカーですら、私の質問に返答してこなかったりする中、買いのブローカーが私と同じレベルの質問を率先して売りのブローカーに聞いてくれる事もなかったです。また、マーケットに出る前の物件もあるなどという事を豪語したブローカーもいましたがそんな事は一度もありませんでした。

ブローカーを使わないからといって、安くなる訳ではありませんが、自分でオファーを出すタイミング
、金額、条件をコントロールするという意味では全く不要でした。ちなみに私は英語には全く問題ありません。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:アパート購入
  • 投稿日時:01/09 17:26
元不動産会社勤務さん

返信を読んで日本語で対応してもらえる不動産屋さんが良いとなどなるほどと思いました。
ご指摘通りコープかコンドのアパートを探そうと思っていますが、
それらを扱っている日系の不動産屋さんはたくさんあるのでしょうか。
買うとしたらブルックリンかクイーンズになると思います。

Re:アパートを購入された方

  • 投稿者:元不動産会社勤務
  • 投稿日時:01/08 19:35
元不動産会社勤務経験者です。
トピ主さんはコンド又はコープの購入を検討されているようですが、私の経験では不動産会社を通しても通さなくても得をする程に変わらないと思います。物件を購入する場合には弁護士が間に入りますし、ビル管理会社の審査もありますので、極端にオーナーが安く売ったり、市場以上に高く売ることも難しいと思います。日系の不動産会社を使った場合には面倒な手続きを日本語でサポートしてもらえることです。購入後にも多少の相談も聞いてもらえるので、日本人には良いサービスと考えても損では無いと思います。

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